时代更迭!新一个十年的房地产大趋势

2021-08-09   作者:   来源:

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不知不觉,新世纪已经走过了五分之一,迎来了第二个二十年。 中国老百姓(603883,股吧)对房地产的关心,也持续了十好几年,时至今日,街头巷尾茶余饭后,大家仍然在乐此不疲地讨论着房地产的大趋势。 趁着2020初来乍到之际,和大家轻松地聊一下今后十年的房产趋势。

时代更迭!新一个十年的房地产大趋势

中国房子建设速度基本到顶了,以后建设速度会慢慢放缓。这两年可以明显察觉,一线城市的新盘远没有前几年那么多了,新房多在N环之外的郊区;二线城市新盘稍微多点,但也集中在离市区比较远的地方,三四线城市新房不少,可空置一堆,大量现房出售的广告遍布全城,那种“买房送老婆”的广告都能打得出来。 2018全国的商品房销售面积是17.2亿平,同比增长了1.3%。2019年前11个月的销售面积是14.9亿平,同比只增长了0.2%。 很明显,现在新房的销售规模已经是慢慢减少的趋势,你再很难听到身边的某某某靠卖房子发财了。 以后,新房的建设量和销售量也会逐渐变慢,这几年会是一个高点。 什么敢这么说? 首先,我们要知道这20年的房子为什么建得这么快,主要是三个需求在支撑。一是改善需求。八九十年代大家都住着家属院和集体宿舍,城市人均住房面积不到10平方。那时即便是一个大单位的领导,也是一家人住在三五十平的平房或筒子楼中。 现在人均住房面积是40平方,有的城市达到50平方。这个从10到40的过程,就是大量改善需求购房的过程。二是进城刚需。1978年9.6亿中国人中有82%的农民,城镇居民只有2亿不到,而现在我们的城镇人口已经有7亿左右,大量中国人在这几十年实现了往高能级区域的跃迁。 农村往三四线跑,三四线往省会跑,省会往北上广跑,这种城镇化的速度比我们想象得要快太多,以至于许多大城市规划过早的地铁站,被挤得水泄不通。三是旧城改造。“官二代富二代不如嫁个拆二代。”从坊间热词中就能知道前几年拆迁工作的火热。 一方面拆迁户们需要新房子住,另一方面拆掉一个容积率为2的小区,可能造出一个容积率为5的小区,这种建设规模是非常大的,去库存压力也不小。 在以上三个需求的共同作用下,我们的房子多了,房价涨了,GDP也上来了。可现在,这三个需求都释放得差不多了,或者说释放速度的高点已经过了。一是世界的人均住房面积都在50上下,德国45,法国和芬兰40,即便是都住着郊区大House的美国也是65,没有说提高到一两百。 所以中国城市住房短缺的时代已经过去了,不少人从家属院搬到了商品房,现在只有说想去一二线城市奋斗缺房,没有说想进城有个房子都难。

(法国巴黎)

(法国巴黎)

  二是一个国家的城镇化率达到70%以上(刘易斯拐点),就不再高速增长了。那个时候农业高度发达,农民过得比城里人滋润,悠然自得的当个农场主,不愿意往城里挤了。 原来我们的城镇化率很低,2000年的8亿农民,有4-5亿人想往城里跑,但现在我们城镇化率已经有60%了,只有2亿人的空间了,基数明显不如从前。 三是棚改慢慢退场了。各地的棚改受国家政策和经济环境的影响,都开始大幅下降。国家不拨款,拆又拆不动,哪还有精力去大拆大建呢?

时代更迭!新一个十年的房地产大趋势

房价下一轮全盘暴涨至少7-8年内很难再有了,未来只存在结构性机会。过去二十年推高房价的主要是两个因素,一是供求,二是货币。一供求尤其是一二线城市,显然是需要房子的人比盖的房子要多。2000年到2018年这19年,中国总共竣工的住宅刚好是1亿套,但从2000年到2018年我们的城镇化率从36.2%到59.6%,光进城的人口就有3亿多,3人一套都不够。这还没包括本身就已经在城市中的改善需求,和不少三四线以及县城供大于求的现状,把一二线城市给平均了。

房价下一轮全盘暴涨至少7-8年内很难再有了,未来只存在结构性机会。过去二十年推高房价的主要是两个因素,一是供求,二是货币。一供求尤其是一二线城市,显然是需要房子的人比盖的房子要多。2000年到2018年这19年,中国总共竣工的住宅刚好是1亿套,但从2000年到2018年我们的城镇化率从36.2%到59.6%,光进城的人口就有3亿多,3人一套都不够。这还没包括本身就已经在城市中的改善需求,和不少三四线以及县城供大于求的现状,把一二线城市给平均了。

最典型供求紧张的城市是深圳,现在的商品房只有170多万套,但实际管理人口超过2000万,其中还有一堆一人多套的。满深圳的打工仔,有房者却寥寥无几。 二货币现象,过去二十年改革开放红利和人口红利兑现的二十年,祖国的经济高速增长,货币也理应供应充足。2004年我们的基础货币4万亿,但2018年这个数字已经超过了32万亿,增长了8倍。 可是,这十几年来按照CPI来算通胀,大概在年4%左右,并没有多严重。可乐还是3块钱一瓶,手机还是几千块一个。 那么,我们是如何保住这种通胀水平的呢?显然,房地产这个家伙就很关键了,房地产实际上吸收了货币造成的通胀因素,你说房价不涨可能吗?

最典型供求紧张的城市是深圳,现在的商品房只有170多万套,但实际管理人口超过2000万,其中还有一堆一人多套的。满深圳的打工仔,有房者却寥寥无几。 二货币现象,过去二十年改革开放红利和人口红利兑现的二十年,祖国的经济高速增长,货币也理应供应充足。2004年我们的基础货币4万亿,但2018年这个数字已经超过了32万亿,增长了8倍。 可是,这十几年来按照CPI来算通胀,大概在年4%左右,并没有多严重。可乐还是3块钱一瓶,手机还是几千块一个。 那么,我们是如何保住这种通胀水平的呢?显然,房地产这个家伙就很关键了,房地产实际上吸收了货币造成的通胀因素,你说房价不涨可能吗?

但现在,以上两个推动房价上涨的因素又慢慢平息了,所以说全盘再大涨很难。 从供求来说,全文第一部分解释了最紧张的供求阶段已经过去,现在全国人均40平的住房面积已经不再是整体的供不应求。从货币来说,我国的M2在2017年4月份后同比增长再未超过10%,一直稳定在8%-9%的水平,现在我们的货币政策趋于稳定,这样就不会有更多的钱流到房地产中,把房价再泡高。 当然,未来的货币政策存在争议,关于明年是否保6的说法就有一堆,但怎么说这几年全球都在降息而我们只降准,所以总体上超预期货币宽松很难发生,国家对货币这一块把控得还是死死的。 所以,我们的房价大概率会进入一个长达数年的高位横盘期,没有像97年香港的那种外力冲击的话,很难大起大落。再想凭着经验主义,短期在房地产捞他个盆满钵翻,已经不现实了。只是某些供应失衡,且经济还在高速发展的城市或区域,还有结构性机会,但这种机会,也是5年以上长持的,长期的。

  但现在,以上两个推动房价上涨的因素又慢慢平息了,所以说全盘再大涨很难。 从供求来说,全文第一部分解释了最紧张的供求阶段已经过去,现在全国人均40平的住房面积已经不再是整体的供不应求。从货币来说,我国的M2在2017年4月份后同比增长再未超过10%,一直稳定在8%-9%的水平,现在我们的货币政策趋于稳定,这样就不会有更多的钱流到房地产中,把房价再泡高。 当然,未来的货币政策存在争议,关于明年是否保6的说法就有一堆,但怎么说这几年全球都在降息而我们只降准,所以总体上超预期货币宽松很难发生,国家对货币这一块把控得还是死死的。 所以,我们的房价大概率会进入一个长达数年的高位横盘期,没有像97年香港的那种外力冲击的话,很难大起大落。再想凭着经验主义,短期在房地产捞他个盆满钵翻,已经不现实了。只是某些供应失衡,且经济还在高速发展的城市或区域,还有结构性机会,但这种机会,也是5年以上长持的,长期的。

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